부동산 단지 임장하기 - 체크리스트

 

 

단지 임장의 목적

 

부동산 투자를 성공적으로 하기 위해서는 단지 임장이 필수적입니다. 단지 임장의 목적은 단지의 선호도를 확인하고, 사람들이 그 단지를 좋아하는 이유를 파악하여 이를 투자에 적용하는 것입니다. 단지 임장은 단지 외부와 내부를 모두 보아야 하며, 현장을 직접 방문하여 확인하는 것이 중요합니다. 지도만 보고 파악할 수 없는 세부적인 요소들을 현장에서 직접 확인해야 합니다.

 

단지 임장 단계별 준비사항

단지 임장을 효과적으로 수행하기 위해서는 몇 가지 준비사항이 필요합니다.

 

1. 단지 임장 루트:
   • 임장 루트를 미리 계획하고, 단지 외부와 내부를 모두 볼 수 있도록 루트를 그립니다. 단지 입구와 출구를 잘 짜서 효율적으로 임장을 진행합니다.
2. 호갱노노 - 실거래가:
   • 호갱노노와 같은 앱을 통해 해당 단지의 실거래가를 확인합니다. 이는 현재 시장 가격을 파악하는 데 도움이 됩니다.
3. 네이버 부동산 - 호가:
   • 네이버 부동산을 통해 해당 단지의 호가를 확인합니다. 실거래가와 호가를 비교하며 걷는 것이 중요합니다.
4. 나의 시세지도:
   • 실거래가와 호가를 비교한 후, 나만의 시세지도를 작성합니다. 이는 해당 단지의 가격 변동을 파악하는 데 도움이 됩니다.

 

단지 임장의 단계

 

단지 임장은 다음과 같은 단계로 진행됩니다.

 

1. 분위기 임장을 통해 선호하는 동네와 비선호 동네를 나눈 뒤, 선호하는 동네의 단지를 집중적으로 본다:
   • 분위기 임장을 통해 선호하는 동네와 비선호 동네를 구분하고, 선호하는 동네의 단지를 집중적으로 조사합니다.
2. 모든 동의 선호단지를 집중적으로 본다:
   • 선호하는 동네 내에서 모든 동의 선호단지를 집중적으로 조사합니다.
3. 모든 동의 모든 단지를 본다:
   • 최종적으로 모든 동의 모든 단지를 조사하여 종합적인 평가를 합니다.

 

단지임장 루트 그리기

단지 임장을 효과적으로 진행하기 위해서는 임장 루트를 잘 계획해야 합니다.

 

1. 단지를 직접 지나게 그린다:
   • 단지 입구와 출구를 잘 짜서 단지를 직접 지나게 루트를 그립니다.
2. 역에서 시작해서 역에서 끝나게 그린다:
   • 임장 루트는 역에서 시작해서 역에서 끝나게 계획합니다. 이는 교통 접근성을 평가하는 데 도움이 됩니다.
3. 바깥에서 안쪽으로 돈다:
   • 임장 루트는 바깥에서 안쪽으로 돌며, 크게 한 바퀴를 돌고 나서 안쪽으로 도는 방식으로 계획합니다.

 

단지내 임장 체크리스트

단지내 임장 시에는 다음과 같은 요소들을 체크해야 합니다.

 

1. 단지 연식:
   • 단지의 연식을 확인하고, 실제와 상관없이 어떻게 보이는지 주관적인 느낌을 적습니다. 구축이지만 깔끔한 느낌이 있는지 확인합니다.
2. 동간 거리:
   • 동간 거리를 확인하여 단지의 밀집도를 평가합니다.
3. 조경, 커뮤니티, 단지 관리 상태:
   • 단지 내 조경 상태, 커뮤니티 시설, 단지 관리 상태를 확인합니다. 쓰레기 분리수거 상태, 건물 외관 등을 통해 단지 관리 상태를 평가합니다.
4. 지하주차장 유무:
   • 지하주차장의 유무를 확인합니다. 구축 단지라도 지하주차장이 연결되어 있으면 선호도가 상승합니다.

 

단지외 임장 체크리스트

단지외 임장 시에는 다음과 같은 요소들을 체크해야 합니다.

 

1. 단지 주변 역과 가까운지:
   • 단지 주변 역과의 거리를 확인하여 교통 접근성을 평가합니다.
2. 주변에 편의시설, 학교가 있는지:
   • 단지 주변에 편의시설(편의점, 세탁소, 미용실, 헬스장 등)과 학교가 있는지 확인합니다.
3. 아파트로 걸어가는 길:
   • 아파트로 걸어가는 길이 잘 정리되어 있는지, 동네 정리가 잘 되어 있는지 확인합니다. 관리가 안 되는 곳은 차도와 인도의 구분이 명확하지 않습니다.
4. 경사지인가? 평지인가?:
   • 단지가 경사지에 위치해 있는지, 평지에 위치해 있는지 확인합니다.

 

단지 임장 시뮬레이션

단지 임장을 효과적으로 진행하기 위해서는 시뮬레이션을 통해 미리 준비하는 것이 좋습니다.

 

1. 역에서부터 큰 도로를 통해 걷는다:
   • 역에서부터 큰 도로를 통해 걸으며 상권이 잘 형성되어 있는지 확인합니다.
2. 단지까지 도로가 잘 되어 있는지 확인한다:
   • 단지까지 도로가 잘 정리되어 있는지 확인합니다.
3. 초등학교와 학원가를 확인한다:
   • 단지 주변에 초등학교와 학원가가 잘 형성되어 있는지 확인합니다.
4. 단지 초입을 확인한다:
   • 단지 초입이 언덕인지, 평지인지 확인합니다. 언덕이라면 눈 오는 날 미끄러질 가능성이 있는지 평가합니다.
5. 역에서 단지까지의 거리를 확인한다:
   • 역에서 단지까지 도보로 얼마나 걸리는지 확인합니다. 20분 이상 걸린다면 접근성이 떨어질 수 있습니다.
6. 지하주차장의 연결 상태를 확인한다:
   • 지하주차장이 있는지, 지하주차장이 단지와 연결되어 있는지 확인합니다.

 

선호단지의 기준

선호단지를 평가하기 위해서는 다음과 같은 기준을 고려해야 합니다.

1. 교통이 좋다:
   • 도보 10분 이내에 역이 위치해 있는지, 단지까지 가는 길이 잘 정리되어 있는지 확인합니다.
2. 아파트가 밀집되어 있다:
   • 단지 주변에 아파트가 밀집되어 있는지 확인합니다. 이는 해당 지역의 인프라가 잘 갖추어져 있음을 의미합니다.
3. 연식이 좋다:
   • 단지의 연식이 2000년대 이후인지 확인합니다. 연식이 좋을수록 관리 상태가 양호할 가능성이 높습니다.
4. 주변 편의시설이 있다:
   • 단지 주변에 편의시설이 잘 갖추어져 있는지 확인합니다.
5. 초, 중, 고등학교가 있다:
   • 단지 주변에 초, 중, 고등학교가 위치해 있는지 확인합니다. 이는 자녀 교육을 중요시하는 가정에게 큰 매력으로 작용합니다.

 

구축 단지 임장

구축 단지를 임장할 때는 다음과 같은 요소들을 고려해야 합니다.

 

 

1. 대형평형이 있는 아파트를 선호한다:
   • 대형평형이 있는 아파트는 대지비율이 높고, 땅의 가치가 있으며, 소비력이 있는 사람들이 선호합니다.
2. 구축이어도 관리가 잘 되어있거나 조경이 잘 되어있다면 긋:
   • 구축 단지라도 관리가 잘 되어있거나 조경이 잘 되어있다면 선호도가 높습니다.
3. 재건축 경우 용적률은 200% 이하면 좋다:
   • 재건축 단지의 경우 용적률이 200% 이하인 단지를 선호합니다. 이는 재건축 후 가치 상승 가능성이 높기 때문입니다.

 

결론

단지 임장은 부동산 투자의 성공을 위해 필수적인 과정입니다. 단지 임장을 통해 단지의 선호도를 확인하고, 사람들이 그 단지를 좋아하는 이유를 파악하여 이를 투자에 적용하는 것이 중요합니다. 철저한 준비와 체계적인 임장을 통해 안정적이고 수익성 있는 부동산 투자를 실현할 수 있을 것입니다.