실전 투자 사례를 통해 수익 내는 법 - 수도권 투자 지역 선정 방법

 

 

 

 

 

손품, 발품을 투자로 연결시키는 방법

부동산 투자는 많은 사람들에게 안정적인 수익을 제공하는 중요한 투자 수단입니다. 그러나 성공적인 부동산 투자를 위해서는 단순히 인터넷 검색만으로는 부족합니다. 현장을 직접 방문하고, 지역의 특성을 파악하는 것이 중요합니다. 이를 위해 손품과 발품을 투자로 연결시키는 방법을 알아보겠습니다.

 

손품, 발품이 중요한 이유

1. 손품만으로 현장 상황을 모두 알 수 없다: 인터넷 검색을 통해 얻을 수 있는 정보는 제한적입니다. 실제로 현장을 방문해야만 알 수 있는 정보들이 많습니다. 예를 들어, 건물의 상태, 주변 환경, 교통 상황 등은 직접 눈으로 확인해야 합니다.
2. 지역 내 수요를 끌어들이는 주요 가치를 알 수 있다: 지역 내에서 어떤 요소들이 수요를 끌어들이는지 파악하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 학군, 상업시설, 공원 등의 요소들이 있습니다.
3. 도보가 지도와 다를 수 있고, 재개발 등 추진 등의 상태를 알 수 있다: 지도 상으로는 알 수 없는 도보 환경이나 재개발 추진 상황 등을 직접 확인할 수 있습니다.

 

1. 임보와 임장

• 앞마당 만들기: 투자할 지역을 선정할 때, 50만 이상 인구가 있는 지역을 우선적으로 고려합니다. 전세가율이 70% 이상인 지역을 선택하고, 평당가가 높은 지역을 우선적으로 고려합니다.

 

2. 시세 트래킹

• 앞마당 관리: 투자한 지역의 시세를 지속적으로 추적하고 관리합니다. 이를 통해 시장의 변동성을 파악하고, 적절한 시기에 매도할 수 있습니다.

 

3. 매월 1등 뽑기

• 가치 높은 물건: 투자 기준과 자신의 상황에 맞는 가치 높은 물건을 선정합니다. 이를 통해 리스크를 최소화하고, 수익을 극대화할 수 있습니다.

 

4. 매물 코칭

• 리스크 줄이기: 매물 코칭을 통해 리스크를 줄입니다. 전문가의 조언을 받아 매물을 선정하고, 투자 결정을 내립니다.

 

5. 투자 / 복기 / 개선

• 투자 후 복기: 투자 후에는 반드시 복기를 통해 잘못된 점을 개선합니다. 이를 통해 다음 투자에서 더 나은 성과를 낼 수 있습니다.

 

 

최고 수익을 내기 위한 수도권, 지방 투자 우선순위

 

1. 수도권

• 입지: 직장과 교통(특히 강남 접근성)이 중요합니다. 학군도 중요한 요소 중 하나입니다. 입지가 연식보다 더 중요합니다.
• 수도권 투자 비교: 다른 지역과 비교할 때, 강남 접근성이 중요합니다. 같은 지역 내에서는 단지 분위기보다는 땅의 위치와 역과의 접근성이 중요합니다.
• 대표 학군지: 30평대는 학군이 우선입니다. 20평대와 일반 학군지에서는 교통이 우선입니다.

 

2. 지방의 광역시 (대전)

• 입지: 학군이 가장 중요합니다. 광역시는 1등 학군지가 하나밖에 없기 때문에, 학군이 중요한 요소입니다. 교통은 크게 중요하지 않습니다.
• 비교평가: 전고점을 비교하여 평가합니다.

 

3. 지방의 중소도시 (전주)

• 입지: 환경이 중요합니다. 신규 택지지구를 우선적으로 고려합니다. 연식이 입지보다 더 중요합니다.

 

실전사례 - 투자 지역 선정 방법 (수도권, 지방)

 

1. 수도권 / 지방 투자

• 수익률 좋은 투자: 적은 투자금으로 씨앗을 심는 것이 중요합니다. 예를 들어, 신분당선과 수인분당선이 좋은 투자 사례입니다.
• 투자 단계: 임장 → 협상, 매수 → 임대 세팅 → 명도, 수리 → 잔금, 입주
• 임대 세팅 주의: 30평대 전세는 학군 수요로 인해 여름방학(7,8월)과 겨울 방학(1,2월)에 집중됩니다. 4월은 학군 수요 비수기로 전세 수요가 감소합니다.

 

수도권 투자 지역 선정 기준

• 평당가: 입지 대비 싸야 합니다.
• 전세가율: 80% 이상이 좋습니다.
• 가격 흐름: 인구를 주고받는 지역을 선정합니다. 지하철 라인에 따라 형성됩니다. 상승장에는 좋은 지역이 먼저 오르고, 인구 이동에 영향을 받는 지역으로 퍼져 나갑니다.

예를 들어, 2016년에는 4호선 라인(서초 > 과천 > 평촌 > 군포)과 경부라인(강남 > 분당 > 수지 > 영통)이 있었습니다.

• 4호선 라인 대비 경부라인이 더 오르지 못한 이유: 화성 입주 폭탄으로 주변 영향을 받았습니다. 전세 세팅이 어렵다는 단점이 있지만, 싸게 살 수 있는 장점이 있습니다.

 

계속해서 1등 뽑기 실천

• 내가 부자가 되는 시기는 다음 상승장이다: 다음 상승장을 대비하여 지속적으로 1등을 뽑는 노력을 해야 합니다.

 

2. 지금 수도권 전세가율이 낮은데 어디로 임장을 가야 하는가?

• 1단계: 거주 지역에서 상급지(강남 쪽)로 이동합니다. 인근의 구/시를 탐색합니다.
• 2단계: 권역을 확장하여 이동해 봅니다. 수도권에서는 경기 남부권(분당-수지-영통)과 강남권(강남-서초-송파)을, 지방에서는 충청권(대전-천안-청주)과 경상권(대구-부산-울산)을 탐색합니다.
• 3단계: 투자 가능성이 높은 지역을 임장합니다. 수도권에서는 전세가율 60% 이상 & 평당가 높은 지역을, 지방에서는 인구 50만 이상 & 평당가 높은 지역을 우선적으로 고려합니다.

 

부동산 지인 사이트 활용

• 지역분석: 서울, 경기 시세를 분석하고, 전세가율이 높은 순으로 정렬하여 평당가가 높은 곳을 선택합니다.

 

• 서울: 종로구, 서대문구, 동대문구, 은평구, 성북구, 관악구
• 경기: 하남시, 안양시, 영통구, 수지구, 의왕시

 

이미 임장한 지역이라면? (전세가율이 올라왔다면?)

1. 입지요소 변동 사항 확인: 교통, 환경 개선된 것이 있는지 확인합니다. 개발계획(호재)이 생겼는지 확인합니다.
2. 시장 분위기 파악: 과거 거래량을 확인하고, 매물 증감을 확인합니다.

 

 

1. 시세 전수 조사: 수도권에서는 처음 투자 시 20평형까지만 보고, 지방에서는 30평대 위주로 신축을 봅니다. 전 고점 대비 하락 20~30%를 확인하고, 전세가율 60% 이상 매물을 확인합니다.

→ 지역 내 1등 뽑기 (가격/ 투자금/ 잔금 여력)

→ 앞마당 내 1등 뽑기

→ 시세 트래킹

→ 매물 코칭

 

결론

부동산 투자는 손품과 발품을 통해 현장 상황을 정확히 파악하고, 지역의 특성을 이해하는 것이 중요합니다. 이를 통해 리스크를 최소화하고, 수익을 극대화할 수 있습니다. 지속적으로 시장을 모니터링하고, 전문가의 조언을 받아 투자 결정을 내리는 것이 성공적인 부동산 투자의 핵심입니다.