투자 물건 선정 순서
부동산 투자는 많은 요소를 고려해야 하는 복잡한 과정입니다. 성공적인 투자를 위해서는 체계적인 접근이 필요합니다. 아래는 투자 물건을 선정하는 순서와 각 단계에서 고려해야 할 사항들입니다.
1. 입지 분석
입지는 부동산 투자에서 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 입지를 분석할 때는 여러 가지 요소를 고려해야 합니다. 예를 들어, 수지구의 경우 다음과 같은 요소들을 고려할 수 있습니다.
- 직장: 직장과의 접근성은 매우 중요합니다. 직장과 가까운 지역일수록 수요가 높습니다.
- 배드타운: 배드타운은 주거지로서의 기능이 강한 지역을 의미합니다. 이러한 지역은 주거 수요가 높습니다.
- 교통: 교통이 편리한 지역은 투자 가치가 높습니다. 예를 들어, 수지구는 교통이 매우 편리한 지역입니다.
- 학군: 학군이 좋은 지역은 주거 수요가 높습니다. 예를 들어, 풍덕천동은 학군이 좋은 지역입니다.
- 환경: 환경이 좋은 지역은 주거 만족도가 높습니다.
- 공급: 공급이 많은 지역은 가격이 하락할 가능성이 있습니다. 예를 들어, 용인시는 최근 3년간 공급이 많았습니다.
2. 시세 분석
시세 분석은 투자 물건의 가치를 평가하는 데 중요한 요소입니다. 시세 분석을 할 때는 다음과 같은 요소들을 고려해야 합니다:
- 동별 시세: 동별로 시세를 분석하여 어느 지역이 저평가되어 있는지 파악합니다.
- 전세가: 전세가를 분석하여 전세가율을 계산합니다.
- 전세가율: 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 의미합니다. 전세가율이 높을수록 투자 수익성이 높습니다.
3. 단지별 시세
단지별 시세를 분석하여 저평가된 단지를 선정합니다. 수도권에서는 가격을 기준으로, 지방에서는 연식을 기준으로 색상을 구분하여 분석합니다.
- 시세로 저평가 단지 선정 기준: 같은 가격에 입지가 더 좋은 단지를 선정합니다. 지도 위에 시세를 표시하여 비교 평가를 합니다.
4. 체크리스트
투자 물건을 선정할 때는 다음과 같은 체크리스트를 활용합니다:
- 저평가: 가치 대비 싼가?
- 수익성: 전세가율이 서울은 60%, 경기는 70%, 지방은 80% 이상인지 확인합니다.
- 수익성: 매매가에서 전세가를 뺀 금액이 00천만 원 이하인지 확인합니다.
- 리스크: 감당 가능한 리스크인지 확인합니다. 예를 들어, 잔금을 감당할 수 있는지, 2년 뒤 역전세에 대응할 수 있는지 확인합니다.
5. 우선순위
투자 물건을 선정할 때는 다음과 같은 우선순위를 고려합니다:
- 투자 기준 부합: 투자 기준에 부합하는 물건을 선정합니다.
- 임장 때 파악한 선호도 높은 단지: 임장 때 파악한 선호도가 높은 단지부터 집중적으로 매물을 확인합니다.
6. 투자금
투자금을 고려할 때는 다음과 같은 요소들을 고려합니다:
- 매매가 저평가: 최근 6개월간 최저가와 1층 가격을 비교하여 더 싼지 확인합니다.
- 전세가: 직전 3개월 전세 최저가를 확인합니다.
- 내부 상태 확인: 내부 상태를 확인하여 수리비를 고려합니다.
- 등기부등본 확인: 권리관계와 거래내역을 확인합니다.
- 수리비, 중개비: 수리비와 중개비도 함께 고려합니다.
7. 협상
협상 과정에서는 다음과 같은 요소들을 고려합니다:
- 매도자의 상황 확인: 매도자가 꼭 팔아야 하는 상황인지 확인합니다.
- 감정에 휘둘리지 않기: 감정에 휘둘리지 말고, 자신이 정한 가격 마지노선을 정하여 협상합니다.
8. 가계약
가계약을 체결할 때는 다음과 같은 요소들을 고려합니다:
- 물건지, 매매가, 계약금, 잔금일, 계약일: 계약 사항을 문자로 상호 협의한 후에 가계약금을 입금합니다.
- 인테리어 작업: 인테리어 작업 시 도배와 장판은 필수입니다.
투자하기 좋은 순서
투자하기 좋은 순서는 다음과 같습니다:
- 주인 → 전세: 매매와 전세를 동시에 진행합니다. 시세보다 높은 매매가를 제시하는 경우 조심해야 합니다. 전세를 낮추더라도 매매가를 싸게 매수할 필요가 있습니다.
- 공실: 입주일과 인테리어가 자유롭습니다. 대출이자와 관리비 부담이 있을 수 있습니다. 잔금일을 3개월로 주장하거나 세입자 보증금이 들어오면 잔금일로 협의합니다.
- 월세 만기: 적은 보증금으로 공실이 가능하며, 인테리어가 자유롭습니다. 월세 시 집 관리 상태가 좋지 않을 수 있으므로 내부 상태를 보고 수리비만큼 네고합니다.
- 전세 만기: 여력에 따라 공실이 가능하며, 집을 잘 보여주는지 확인합니다. 세입자를 찾을 때 전세 맞추기가 힘들 수 있으므로 선물을 제공합니다.
- 집주인 분양: 이사일을 조정할 수 있습니다. 입주 기간은 보통 2개월입니다.
- 집주인 이사일 확정: 확정된 이사일에만 들어올 수 있는 세입자를 구해야 합니다. 난이도가 높습니다. 신규 세입자와 입주일을 맞춰야 합니다.
최종 투자
최종 투자를 결정할 때는 다음과 같은 요소들을 고려합니다:
- 저평가: 저평가된 물건을 선정합니다.
- 전세가율: 전세가율이 높은 물건을 선정합니다.
- 강남 1시간 이내 접근성: 강남 1시간 이내 접근성이 좋은 물건을 선정합니다.
현재 가격이 혼란스러울 때는 상승장 전고점 대비 현재 가격을 비교합니다.
참고 링크
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부동산 투자는 체계적인 접근과 철저한 분석이 필요합니다. 위의 단계를 따라 투자 물건을 선정하면 성공적인 투자를 할 수 있을 것입니다.