지방 투자 단계
부동산 투자는 많은 요소를 고려해야 하는 복잡한 과정입니다. 특히 지방 투자는 수도권과는 다른 접근 방식이 필요합니다. 아래는 지방 투자 단계를 단계별로 상세히 설명한 내용입니다.
1. 임장
임장은 투자할 지역을 직접 방문하여 현장을 확인하는 과정입니다. 임장을 통해 지역의 분위기, 교통 상황, 생활 편의 시설 등을 직접 확인할 수 있습니다.
2. 재임장
재임장은 첫 임장에서 얻은 정보를 바탕으로 다시 한 번 현장을 방문하여 더 구체적인 정보를 수집하는 과정입니다. 이 단계에서는 매물의 상태, 주변 환경 등을 더 자세히 확인합니다.
3. 매물 임장
매물 임장은 실제로 매물을 방문하여 상태를 확인하는 과정입니다. 가능한 한 제일 좋은 생활권에 위치한 매물을 선택하는 것이 좋습니다.
4. 매매계약
매매계약은 부동산 매물을 구매하는 과정입니다. 이 단계에서는 잃지 않는 투자를 목표로 해야 합니다. 예를 들어, 역세권 매물과 외곽 신축 매물 중에서 선택할 때는 장단점을 잘 비교해야 합니다.
5. 전세계약
전세계약은 매물을 전세로 내놓는 과정입니다. 이 단계에서는 투자금을 최소화하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 투자금 2천만 원으로 전세를 내놓을 수 있습니다.
6. 잔금/입주
매매와 전세의 잔금을 지불하고, 입주를 완료합니다.
7. 전세계약
전세를 통해 투자금을 회수합니다. 예를 들어, 투자금 3천만 원을 회수하여 실투자금을 0원으로 만들 수 있습니다.
8. 현재 가격 비교
현재 가격을 비교하여 투자 성과를 평가합니다.
지방 투자
지방 투자는 수도권과는 다른 접근 방식이 필요합니다. 아래는 지방 투자 시 고려해야 할 요소들입니다.
- 중소도시는 신축 선호: 중소도시에서는 신축 매물이 선호됩니다.
- 30평대 선호: 20평대와 큰 차이가 없다면 30평대를 선호합니다.
- 제일 좋은 생활권: 가능한 한 제일 좋은 생활권에 투자합니다.
지역 투자 - 지역 선정
지역 투자를 위해서는 먼저 지역을 선정해야 합니다. 아래는 지역 선정 시 고려해야 할 요소들입니다.
1. 도시 규모
전국 시 단위 인구 50만 이상 도시를 우선적으로 고려합니다.
2. 전세가율 / 평당가
전세가율이 80% 이상이고, 평당가가 높은 곳을 선택합니다.
3. 공급량 / 미분양
3년 내 입주물량과 미분양 물량을 확인하여 리스크를 대비합니다. 부동산 지인에서 주고받는 지역은 2개 지역을 선택하여 입주물량을 비교합니다.
4. 인구이동
인구 이동을 유심히 봐야 합니다. 예를 들어, 천안과 아산, 청주와 세종의 영향을 고려합니다.
지방 투자 - 입지 분석
입지 분석은 투자할 지역의 특성을 파악하는 과정입니다. 아래는 입지 분석 시 고려해야 할 요소들입니다.
1. 인구
인구가 많은 지역일수록 투자 가치가 높습니다.
2. 직장
직장이 많은 지역일수록 주거 수요가 높습니다.
3. 학군
학군이 좋은 지역은 주거 수요가 높습니다.
4. 공급
공급이 많은 지역은 가격이 하락할 가능성이 있습니다.
5. 교통
지방에서는 교통이 크게 중요하지 않습니다.
지방 투자 - 동별 시세
동별 시세를 분석하여 저평가된 지역을 선정합니다. 아래는 동별 시세 분석 시 고려해야 할 요소들입니다.
1. 선정 지역구 선정
단지가 많고 평당가가 높은 곳을 선택합니다.
2. 동별 시세 분석
단지 수 대비 신축이 많으면 평당가가 높게 형성됩니다. 생활권 랜드마크 시세로 위상을 체크합니다. 랜드마크는 신축 단지들이 몰린 곳, 학군이 좋은 곳이 공통점입니다.
3. 입지 중요요소 분석
환경과 학군이 중요합니다. 교통과 센터는 크게 중요하지 않습니다.
4. 단지별 시세 분석
지방에서는 연식이 중요합니다. 연식 5년 단위로 색상을 다르게 하여 표기합니다. 연식 선호도를 파악합니다. 20평대는 더더욱 신축을 선호합니다.
5. 가격 같다면 차트 비교
가격이 같다면 차트를 비교하여 더 나은 선택을 합니다.
6. 투자 선정
신축을 우선으로 하고, 그 다음 입지를 고려합니다.
지방 투자 - 매물 임장
매물 임장은 실제로 매물을 방문하여 상태를 확인하는 과정입니다. 아래는 매물 임장 시 고려해야 할 요소들입니다.
1. 물건 정보 위주 문의
전화로 임장을 진행하여 물건 정보를 확인합니다.
2. 사장님 파악
부동산 사장님이 호의적이고 잘 아는지, 매물이 많은지 파악합니다.
3. 매물 정리
매물을 본 순서대로 기록합니다. 특징을 추가 기입합니다. 예를 들어, 점유자, 잔금일, 애견, 특이사항 등을 기록합니다.
4. 단지내 1등 뽑기
부동산 사장님에게도 물어보지만, 결국은 본인이 결정합니다.
지방 투자 - 비교 평가
비교 평가는 여러 매물을 비교하여 최적의 선택을 하는 과정입니다. 아래는 비교 평가 시 고려해야 할 요소들입니다.
1. 단지 내 비교
투자금 안에 들어오는 매물만 비교합니다. 로얄동, 로얄층이 아니면 제외합니다. 하락장에서는 최소 5층 이상을 선택합니다.
2. 지역 내 비교
투자금 안에 들어오는 매물만 비교합니다. 수리비도 고려합니다. 가능하면 신축을 우선으로 하고, 그 다음 입지를 고려합니다.
3. 지방데이터 내 비교
다른 도시와 비교합니다. 인구, 연식, 평형, 가격, 전세가, 전세가율, 투자금, 수리비, 학군, 전고점을 비교합니다. 지방은 공급량에 영향을 많이 받습니다.
참고 링크
부동산지인
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부동산 투자는 체계적인 접근과 철저한 분석이 필요합니다. 위의 단계를 따라 지방 투자를 진행하면 성공적인 투자를 할 수 있을 것입니다.