핵심 개념
부동산 투자는 많은 요소를 고려해야 하는 복잡한 과정입니다. 성공적인 투자를 위해서는 몇 가지 핵심 개념을 이해하고 있어야 합니다. 아래는 부동산 투자에서 중요한 핵심 개념들입니다.
1. 잃지 않는 투자
잃지 않는 투자는 망하지 않고 살아남는 것을 목표로 합니다. 이는 더 많은 수익을 추구하기보다는, 덜 위험한 것에 투자하여 목표를 이룰 때까지 투자 시장에서 살아남는 것을 의미합니다. 잃지 않는 투자는 안정성을 중시하며, 장기적인 생존을 목표로 합니다.
2. 저평가 판단
저평가 판단은 부동산 시장에서 중요한 요소입니다. 저평가를 판단하는 방법에는 절대적 저평가와 상대적 저평가가 있습니다.
- 절대적 저평가: 부동산 시장의 사이클을 고려하여 현재 시점에서 저평가된 매물을 찾는 것입니다.
- 상대적 저평가: 특정 지역의 매물들을 비교하여 저평가된 매물을 찾는 것입니다. 예를 들어, 서울의 구축 아파트가 7억대이고, 분당의 신축 아파트가 7억대라면, 서울의 구축 아파트가 상대적으로 저평가된 것으로 판단할 수 있습니다.
3. 내게 맞는 투자
내게 맞는 투자는 나의 투자금에 맞는 투자를 의미합니다. 이는 나의 재정 상태와 투자 목표에 맞는 매물을 선택하는 것을 의미합니다.
잃지 않는 투자란?
잃지 않는 투자는 더 많은 수익을 추구하기보다는, 덜 위험한 것에 투자하여 목표를 이룰 때까지 투자 시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자입니다. 이는 안정성을 중시하며, 장기적인 생존을 목표로 합니다.
잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 것
잃지 않는 투자를 하기 위해서는 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 잘 구분해야 합니다.
1. 할 수 있는 것
- 현재 시점 저평가 판단: 현재 시점에서 저평가된 매물을 찾는 것입니다.
- 투자 이후 시나리오 대비: 투자 이후 발생할 수 있는 다양한 시나리오에 대비하는 것입니다.
2. 할 수 없는 것
- 미래 시세 예측: 미래의 시세를 정확히 예측하는 것은 불가능합니다.
- 막연한 상승 혹은 하락 기대: 막연히 시세가 상승하거나 하락할 것이라고 기대하는 것은 위험합니다.
- 가격 영향 변수로 결정: 금리, 유동성, 공급, 미분양 등과 같은 변수에 의존하여 결정을 내리는 것은 위험합니다.
투자 이후 시나리오
투자 이후 발생할 수 있는 다양한 시나리오에 대비하는 것이 중요합니다. 아래는 투자 이후 발생할 수 있는 다양한 시나리오와 그에 따른 대응 방안입니다.
1. 투자 준비
투자를 준비하는 단계에서는 시장을 분석하고, 저평가된 매물을 찾는 것이 중요합니다.
2. 투자 결정
투자 결정을 내리는 단계에서는 신중하게 매물을 선택하고, 투자 계획을 세워야 합니다.
3. 투자 실행
투자를 실행하는 단계에서는 계획에 따라 매물을 구매하고, 필요한 절차를 진행합니다.
4. 케이스
- 매매, 전세 상승: 투자금 회수, 대출 청산, 재투자
- 상승 초반에는 재투자가 가능합니다.
- 상승 후반에는 대출 청산이 우선입니다.
- 상승 기간보다 가격 수준 자체로 판단해야 합니다. 예를 들어, 수도권의 경우 2014년부터 2019년까지는 재투자가 가능했지만, 2019년부터는 대출만 청산하는 것이 좋습니다.
- 매매 상승, 전세 하락: 역전세, 매도, 현금 대응
- 수익 구간에서 매도하는 것이 좋습니다.
- 매매가가 더 오를 것 같다면 현금으로 버티는 것이 좋습니다.
- 고평가된 경우나 방어가 불가능한 경우에는 매도하는 것이 좋습니다.
- 매매 하락, 전세 상승: 투자금 회수, 재투자, 대출 청산
- 싸게 샀다면 보유하거나 재투자, 타 지역 추가 투자가 가능합니다.
- 비싸게 샀다면 타 지역 추가 투자나 매도를 고려해야 합니다. 예를 들어, 2010년의 경우 가능하면 재투자가 좋습니다.
- 물타기를 고려할 수 있습니다. 앞으로 이런 케이스가 많을 것으로 예상됩니다.
- 매매, 전세 하락: 역전세, 현금 대응, 매도
- 버티는 것이 중요합니다.
- 방어가 불가능한 경우나 고평가된 경우에는 매도하는 것이 좋습니다.
5. 여러 개 보유 시 수익률 다를 때 우선순위 결정
여러 개의 매물을 보유하고 있을 때, 수익률이 다를 경우 우선순위를 결정해야 합니다. 낮은 우선순위부터 매도하는 것이 좋습니다.
6. 낮은 우선순위부터 매도
좋은 것이 오르고 수익이 날 경우, 안 좋은 것이 손실이 날 경우, 수익 난 것을 팔려고 하는 경향이 있습니다. 하지만 이는 잘못된 접근입니다. 안 좋은 것을 먼저 팔아야 합니다.
7. 보유 물건 수익 시기 도래
좋은 것이 많이 오르는 것은 아닙니다. 싼 것이 많이 오르는 경향이 있습니다.
37년간 역전세 빈도
전세 하락 및 폭락은 약 13% 정도 발생합니다. 이는 100개월 중 13개월 정도 해당됩니다. 앞으로는 금리보다 수급에 의해 전세가가 움직일 것입니다. 조급해하지 말고, 아이를 키우는 것처럼 인내심을 가지고 투자해야 합니다.
결론
부동산 투자는 체계적인 접근과 철저한 분석이 필요합니다. 잃지 않는 투자를 목표로 하여, 저평가된 매물을 찾고, 다양한 시나리오에 대비하는 것이 중요합니다. 또한, 투자 이후 발생할 수 있는 다양한 상황에 대비하여 신중하게 대응해야 합니다. 부동산 투자는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 조급해하지 말고 인내심을 가지고 투자해야 합니다.