전세 세팅 과정
부동산 투자는 많은 요소를 고려해야 하는 복잡한 과정입니다. 특히 전세 세팅 과정은 매우 중요합니다. 아래는 전세 세팅 과정을 단계별로 상세히 설명한 내용입니다.
1. 매매계약 10% : 3천
부동산 매매계약을 체결할 때, 계약금으로 매매가의 10%를 지불합니다. 예를 들어, 매매가가 3억 원이라면 계약금은 3천만 원이 됩니다.
2. 전세 계약 10% : 2.7천 (중도금으로 특약 가능)
전세 계약을 체결할 때도 계약금으로 전세가의 10%를 지불합니다. 예를 들어, 전세가가 2억 7천만 원이라면 계약금은 2천 7백만 원이 됩니다. 이때, 중도금으로 특약을 걸 수 있습니다.
3. 매매계약 후 3개월 : 매매/전세 잔금
매매계약 후 3개월 이내에 매매와 전세의 잔금을 지불합니다. 이 기간 동안 매매와 전세 계약을 동시에 진행할 수 있습니다.
4. 공실/입주 전 수리 : 중도금 요청할 경우 있다.
공실 상태이거나 입주 전에는 수리를 진행할 수 있습니다. 이때, 중도금을 요청할 수 있습니다.
5. 잔금
매매와 전세의 잔금을 지불합니다. 이로써 매매와 전세 계약이 완료됩니다.
수리하기 좋은 순서
부동산 수리는 입주 전후의 상황에 따라 다르게 접근해야 합니다. 아래는 수리하기 좋은 순서를 설명한 내용입니다.
1. 공실
공실 상태에서는 수리가 가장 용이합니다. 중도금을 요청할 경우 적게 협상해서 수리를 진행할 수 있습니다. 계약 전에는 꼭 확인해야 하며, 수리 후 관리비는 본인이 부담해야 합니다.
2. 월세, 전세
월세나 전세 상태에서는 갱신 청구권을 확인해야 합니다. 세입자가 집을 비운다고 할 경우 수리가 가능합니다.
3. 주인 거주
주인이 거주하는 경우, 돈을 다 줘야 나갈 수 있습니다. 이 경우 수리가 가장 어렵습니다.
세입자 찾기
세입자를 찾는 과정은 매우 중요합니다. 아래는 세입자를 찾는 방법을 설명한 내용입니다.
1. 신혼부부를 잡아라
신혼부부는 전세 대출을 받을 수 있는 경우가 많기 때문에, 선 잔금을 받고 수리를 진행한 후 입주를 유도할 수 있습니다.
2. 이사를 꼭 오지 않아도 되는 상황인 사람 잡아라
이사를 꼭 오지 않아도 되는 상황인 사람을 찾는 것이 좋습니다. 이 경우 수리가 용이합니다.
전세 세팅 Plan
전세 세팅을 위한 계획을 세우는 것은 매우 중요합니다. 아래는 전세 세팅 계획을 설명한 내용입니다.
1. 전세가, 수리 범위 결정
경쟁 전세 매물을 체크하여 가격, 상태, 입주일을 확인합니다. 전세 실거래를 확인하고 중개사에게 확인합니다. 비교 단지의 올 수리 시점을 확인하고, 제일 좋은 단지보다 전세가가 싼지 확인합니다. 주변 전세가 더 비싼 단지를 중개사에게 홍보합니다. 특 올 수리의 경우 최근 3년 내에 한 것을 기준으로 최고가 협상을 합니다. 내 물건을 1등으로 만들어야 합니다. 내부 상태가 좋고, 가격은 싸고, 입주일이 자유로워야 합니다.
2. 세입자에게 양해 구하기
집을 보여주는 것에 대한 고마움을 표현합니다. 과일이나 카톡 선물 등으로 감사의 뜻을 전합니다.
3. 부동산 기한 정해주기
매매계약 이후 잔금 2개월 전에 전세를 뿌립니다. 00일 이후에는 몇 군데 더 내놓을 것이라고 알립니다. 다른 부동산에 빨리 홍보합니다. 네이버 중개사 검색을 통해 부동산 리스트를 작성합니다. 내 물건보다 비싼 전세가 있는 곳을 중개사에 문자로 정리하여 보냅니다. 물건 정보, 입주일, 금액, 내부 상태, 연락처, 점유자 연락처, 매매 진행 중인 상태를 명기합니다. 신혼부부 환영, 애완동물 반입금지 등의 조건을 명시합니다. 답변 오는 중개사 리스트를 작성하고, 적극적인 부동산을 추후 방문합니다.
4. 전세 홍보
주변 부동산에 매물을 놓고, 전단지 홍보를 합니다. 안 팔리는 경우가 너무 보이면 홍보를 강화합니다.
5. 내 물건 경쟁력 파악
세입자 버전으로 물건의 경쟁력을 파악합니다.
6. 기간별 대응
잔금 기한에 맞춰 플랜을 짭니다. 투자하기 전부터 계획을 세워야 합니다. 계속 전세가 나가지 않을 경우, 올 수리 조건에 금액 조정을 합니다. 추가 투자금 예상은 미리 계획을 세워야 합니다.
7. 잔금 기한까지 안 나갈 경우
추가 투자금 및 대출을 활용합니다. 주택담보 대출을 활용하고, 중도상환수수료와 대출이자를 고려합니다. 보험사 주담대는 중도상환수수료가 30~50% 면제되고, DSR이 50%입니다. 예를 들어, 2억 대출 시 1개월에 3백 정도 추가됩니다.
전세 계약 시 주의사항
전세 계약 시 주의사항을 설명한 내용입니다.
- 전세 계좌를 바로 주면 안 됩니다.
- 입주일자는 보통 계약 후 1~2달 후입니다.
- 공실일 경우, 빠른 입주를 요청합니다.
- 세입자의 연령대, 가족 구성, 반려동물 유무 등을 확인합니다.
- 전세자금 대출 이용 유무를 확인합니다.
- 전세 계약금은 전세금의 10%를 받습니다.
- 전세 계약은 매도자와 계약하고, 잔금일에 매수인과 재작성합니다.
- DSR은 일반적으로 40%, 보험사는 50%입니다.
- 주택 담보 대출은 무주택 LTV 70%, 다주택 60%입니다.
- 약관대출은 해지 환급금 이내에서 가능합니다.
- 신용대출은 회사와 소득에 따라 상이합니다.
- 스트레스 DSR은 일반 금리 + 24년 가산금리를 추가 적용합니다.
잔금 마련 - 대출한도 확인
잔금을 마련하기 위해 대출한도를 확인하는 과정입니다.
- 매매가에서 중도금 대출 LTV를 뺀 금액으로 잔금을 마련할 수 있는지 확인합니다.
- 감당 가능한 금액으로 투자합니다.
- 가격이 싸고 투자 기준에 들어오면 전수조사를 합니다.
- 전세가율이 낮으면 투자하지 않습니다.
- 첫 투자는 홈런을 기대하지 않습니다.
- 잃지 않는 투자로 경험을 쌓아야 합니다.
매수는 끝이 아닌 시작입니다. 언제 매도하느냐가 중요합니다.
참고 링크
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부동산 투자는 체계적인 접근과 철저한 분석이 필요합니다. 위의 단계를 따라 전세 세팅을 진행하면 성공적인 투자를 할 수 있을 것입니다.