나는 누구인가?
부동산 투자자로서의 나를 정의하는 것은 매우 중요합니다. 나의 여러 가지 역할과 지위를 이해하고, 돈을 버는 과정에서 행복해지는 법을 알아야 합니다. 이는 단순히 재정적인 성공을 넘어서, 삶의 질을 높이는 데 중요한 요소입니다.
포트폴리오
부동산 투자에서 포트폴리오는 매우 중요한 역할을 합니다. 포트폴리오를 구성할 때는 다음과 같은 요소들을 고려해야 합니다:
- 순자산: 순자산은 매매가에서 전세가를 뺀 금액입니다. 이는 실제로 내가 소유한 자산의 가치를 나타냅니다.
- 현금흐름: 현금흐름은 융통 가능한 자금을 의미합니다. 이는 투자 활동을 지속적으로 유지하는 데 중요한 요소입니다.
현재 나의 상태 - 지피지기 백전불패
적을 알기 전에 나를 알아야 합니다. 현재 나의 상태를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 나는 지금 투자할 수 있을까요?
1. 모른다
질문을 못한다면, 투자하면 안 됩니다. 이는 기본적인 투자 지식이 부족하다는 것을 의미합니다.
2. 안다
투자에 대해 알고 있지만, 실행이 어렵다면, 이는 아직 준비가 덜 되었다는 것을 의미합니다.
3. 아는대로 한다
지식을 바탕으로 실행하지만, 지속이 어렵다면, 이는 꾸준한 노력이 필요하다는 것을 의미합니다.
4. 반복한다
반복적으로 실행하지만, 3년을 지속하지 못한다면, 이는 장기적인 계획이 필요하다는 것을 의미합니다.
5. 복기하고 개선한다
반영을 못한다면, 이는 피드백을 통해 개선하는 능력이 부족하다는 것을 의미합니다.
6. 성장한다
남을 가르칠 수 있을 정도로 성장했다면, 이는 상당한 수준에 도달했다는 것을 의미합니다.
7. 완성한다
각이 나온다면, 이는 투자자로서의 완성도를 의미합니다.
8. 기다린다
고수가 되면, 기다릴 줄 알아야 합니다. 이는 시장의 흐름을 읽고, 적절한 시기에 행동하는 능력을 의미합니다.
투자 공부하는 목적
투자 공부를 하는 목적은 다음과 같습니다:
1. 투자 할 수 있는 사람
내가 할 수 있어야 하는 것들을 명확히 이해하고, 실행할 수 있어야 합니다.
2. 높은 투자 이해도
잃지 않는다는 기본적인 개념을 이해하고, 최고 수준의 투자를 할 수 있는 능력을 갖추어야 합니다. 나는 어떤 투자를 하는지 알고, 이를 설명할 수 있어야 합니다.
3. 확고한 기준과 행동
- 투자 전: 어떤 것들에 투자할 지 아는가
- 투자 중: 투자 과정에서 무엇을 어떻게 할지 아는가
- 투자 후: 투자 이후에 어떻게 대처할 지 아는가
4. 종잣돈
소득의 40% 이상을 저축할 수 있는가, 투자에 적합한 현금을 가지고 있는가를 확인해야 합니다.
5. 안정적 환경 (회사, 가정)
투자 자체가 불안정하기 때문에 나머지가 안정적이어야 합니다. 향후 5년 이상 근로소득을 발생시킬 수 있는가, 평일 하루 2시간, 주말 10시간을 투입할 수 있는 환경인가를 확인해야 합니다.
현재 시장의 상태
1. 투자란?
투자는 돈이 나 대신 일하여 돈을 버는 것입니다. 싸게 사서 팔지 않거나 (수도권), 비싸게 파는 것 (수도권 외)을 목표로 합니다. 남들이 사고 싶어하는 아파트인지, 사람들이 담보대출을 받아서라도 살고 싶어하는 곳인지 확인해야 합니다. 싸게 사는 것이 제일 중요합니다.
2. 수도권 정의
수도권은 강남 1시간 이내를 의미합니다. 고수가 되면 세밀한 판단이 필요합니다.
3. 서울
서울은 대부분의 경우 팔지 않습니다. 하지만 가치가 많이 떨어진 곳은 갈아타기를 고려할 수 있습니다. 초등학교 어디가는지, 그 반의 학급수가 몇 개인지 확인해야 합니다.
4. 서울 외
서울 외 지역은 대부분 싸기 때문에 팔 수 있습니다. 예를 들어, 구리, 평내, 수락산은 서울이지만 서울이 아닙니다.
5. 현재 상황
현재 일부 지역은 싸지만, 많이 떨어진 곳은 세밀한 판단이 필요합니다. 예를 들어, 수원은 싸지만 고수가 되면 세밀한 판단이 필요합니다. 은평, 광진, 강서구, 동대문구 등 일부 지역은 대단지 경쟁이 치열합니다. 비싼 곳은 마포, 자양 등입니다.
실거주 vs 투자
1. 실거주
- 거주 안정성 확보: 실거주는 거주 안정성을 확보할 수 있습니다.
- 추가자산 형성 불가: 추가 자산 형성은 어렵습니다.
- 공부 안한 투자자: 실력을 쌓는 시간입니다.
- 공부 한 투자자: 걷기입니다.
2. 투자
- 자산형성 속도 빠름: 자산 형성 속도가 빠릅니다.
- 거주상 불편요인: 거주상 불편 요인이 있을 수 있습니다.
- 목숨 건 도박: 공부 안한 투자자는 위험합니다.
- 공부 한 투자자: 부의 추월차선입니다.
실거주와 투자 시뮬레이션 순서
1단계: 지역에 아파트 값 감 잡기
부동산 지인을 활용하여 평당가가 높은 지역부터 감을 잡습니다.
2단계: 실거주 매입 + 투자 병행 필요 자금 계산
- 강남3, 용산: 12억 / LTV 50%, 현금 6억, 월 1,400 수입, 생활비 500 이상 가능
- 비규제지역: 7억 / LTV 70%, 현금 3억, 월 1,200 수입, 생활비 400 이상 가능
3단계: 실거주비와 투자
- alt1: 비싼 지역에 투자 먼저 하고, 실거주 희망 지역에 월세로 거주합니다. 이후 쌀 때 실거주 주택을 매수합니다. 현재 분당을 많이 알아보는 중입니다. 투자로 먼저 매입하고, 나중에 실거주할 수 있는 집을 선택합니다. 이후 보증금을 마련하면 입주합니다.
- alt2: 싼 지역에 실거주 먼저 하고, 내집마련을 먼저 진행합니다. 대출을 끼고 사는 것이 전세 보증금보다 낫습니다. 예를 들어, 대구에서 내집마련을 먼저 진행합니다. 투자금이 소진되면 자산을 재배치합니다. 전세를 주고 월세로 이동합니다.