저평가란?
부동산 투자에서 저평가된 매물을 찾는 것은 매우 중요한 전략입니다. 저평가된 매물을 찾는 방법에는 절대적 저평가와 상대적 저평가가 있습니다. 이 두 가지 방법을 잘 이해하고 활용하면, 보다 안정적이고 수익성 있는 투자를 할 수 있습니다.
절대적 저평가
절대적 저평가는 시장 전체가 저평가된 상태를 의미합니다. 이는 가치 대비 가격이 싸다는 것을 의미하며, 이러한 시기에는 거의 모든 매물이 저평가되어 있기 때문에 어떤 매물을 사더라도 수익을 낼 가능성이 높습니다. 절대적 저평가 시기에는 꾸준한 노력만으로도 어느 정도 수익을 낼 수 있습니다.
예시- 2010년 초중반 수도권 부동산 시장: 이 시기는 수도권 부동산 시장이 전체적으로 저평가된 시기였습니다.
- 2020년 코로나 직후 KOSPI 1700 시절: 이 시기는 주식 시장이 전체적으로 저평가된 시기였습니다.
이러한 시기에는 어떤 매물을 사더라도 돈을 벌 수 있으며, 잃지 않는 투자가 가능합니다.
절대적 저평가 판단 기준- PIR (Price to Income Ratio): 소득 대비 집값을 나타내는 지표입니다. 중위 가격을 중위 소득으로 나눈 값으로, 이 값이 낮을수록 저평가된 것으로 판단할 수 있습니다. 예를 들어, 서울의 경우 KB 월간 통계를 참고하여 PIR을 계산할 수 있습니다. 서울 외 지역은 서울과의 비교를 통해 저평가 여부를 판단할 수 있습니다.
- 저평가 시기 (2014~2018년 기준): 서울 평균 PIR이 10.1 정도였으며, PIR이 11 이하일 때 저평가된 것으로 판단할 수 있습니다.
- 전세가율: 전세가를 매매가로 나눈 값입니다. 전세가율이 낮을수록 소유하고 싶은 욕구가 크다는 것을 의미합니다. 불황일 때 잠시 전세가율이 올라갈 수 있지만, 전세가율이 높은 것은 소유하고 싶은 욕구가 적다는 것을 의미합니다.
- 저평가 시기 (2014~2018년 기준): 서울 평균 전세가율이 70%였으며, 전세가율이 65% 이상일 때 저평가된 것으로 판단할 수 있습니다.
지방의 절대적 저평가 판단
지방의 절대적 저평가 여부를 판단하기 위해서는 서울 특정 동(마포, 성수, 광진, 분당)과 대구, 부산, 울산의 대장단지를 비교할 수 있습니다. 예를 들어, 현재 부산과 대구는 서울과 비교했을 때 많이 저평가되어 있습니다. 저평가된 도시를 찾기 위해서는 도시 전체 전세가율을 과거와 비교하여 높아졌는지 확인하고, 전용 84㎡ 기준 TOP30 아파트 가격과 전세가율이 80% 이상인 것이 많다면 도시 전체를 공부해야 합니다.
상대적 저평가
상대적 저평가는 특정 지역이나 물건이 다른 지역이나 물건에 비해 저평가된 상태를 의미합니다. 이는 절대적 저평가와 달리, 시장 전체가 저평가된 것은 아니지만 특정 지역이나 물건이 상대적으로 저평가된 경우를 말합니다.
예시
- 2016년 강서구 vs 분당: 2016년에 강서구가 아니라 분당을 샀어야 했다는 예시입니다. 그 시기에 가격은 같았지만, 분당이 상대적으로 더 저평가된 상태였습니다.
- 2020년 삼성전자 vs 한화 에어로스페이스: 2020년에 삼성전자가 아니라 한화 에어로스페이스를 샀어야 했다는 예시입니다. 이 시기에 한화 에어로스페이스가 상대적으로 더 저평가된 상태였습니다.
상대적 저평가를 잘 활용하면 최고 수준의 수익을 낼 수 있습니다. 이는 PIR을 지역별로 비교하여 판단할 수 있습니다. 예를 들어, 대구와 부산은 현재 살기 매우 괜찮은 지역으로 평가됩니다.
서울 2nd 지역
서울 2nd 지역은 마포, 용산, 성수, 광진, 분당과 같은 지역을 의미합니다. 이 지역들은 아파트 간에 비교하여 상대적으로 저평가된 매물을 찾을 수 있습니다.
최근 관심지 - 업무지구
최근 관심을 가져야 할 업무지구로는 마곡, 강남, 판교, 여의도, 가산, 종로가 있습니다. 예를 들어, 강동구는 거주 환경이 좋고, 그라시움, 천호 래미안과 같은 아파트가 있습니다. 반면, 강서구는 영구임대 아파트가 많아 유입이 적고 유출이 많지만, 마곡은 괜찮은 지역으로 평가됩니다. 또한, 나중에 과천 지식산업에 관심을 가질 필요가 있습니다. 강남 하부 쪽으로도 좋은 투자 기회가 있을 수 있습니다.
비교 평가
비교 평가를 통해 저평가된 매물을 찾는 방법은 다음과 같습니다.
1. 수요층이 동일한 평형 비교 시작
기초 정보를 비교하여 저평가된 매물을 찾습니다. 예를 들어, 구축인지 신축인지, 연식, 평형, 매매가, 전세가, 평당 매매가, 전세가율, 매매가와 전세가의 차이를 비교합니다. 꼭 1등을 뽑지 않더라도 투자 물건인지 아닌지 판단할 수 있습니다.
2. 가치 = 입지 비교
가격은 쉽게 비교할 수 있지만, 입지를 비교하는 것이 중요합니다. 입지를 비교할 때는 일자리, 교통, 환경, 학군을 고려해야 합니다. 나중에 내 아파트를 사줄 사람들의 가치를 알아야 합니다. 불편한 것을 못 참는 사람들은 신축 환경을 중요하게 생각합니다. 점점 학군의 중요성은 떨어질 것으로 예상되지만, 초등학교 학생 수를 따지는 것은 환경이 좋아서 학군이 형성된다는 것을 의미합니다.
3. 투자금 기준
투자금 기준이 있어야 합니다. 금액이 크더라도 전세가 올라서 나중에 투자금을 회수할 수 있는지 판단해야 합니다.
4. 입지 대비 가격 비교
저평가된 매물을 사야 합니다. 투자금이 적게 드는 것으로 선택하면 안 됩니다.
5. 많이 알아야 투자 결과도 좋다
많이 알아야 좋은 투자 결과를 얻을 수 있습니다. 임장 보고서를 월 1개씩 작성하는 것이 좋습니다. 꾸준히 하면 하루에 2시간씩 투자하여도 좋은 결과를 얻을 수 있습니다.
결론
부동산 투자는 절대적 저평가와 상대적 저평가를 잘 이해하고 활용하는 것이 중요합니다. 절대적 저평가 시기에는 시장 전체가 저평가된 상태이므로 어떤 매물을 사더라도 수익을 낼 가능성이 높습니다. 상대적 저평가는 특정 지역이나 물건이 다른 지역이나 물건에 비해 저평가된 상태를 의미하며, 이를 잘 활용하면 최고 수준의 수익을 낼 수 있습니다.
비교 평가를 통해 저평가된 매물을 찾는 방법을 익히고, 꾸준히 시장을 분석하며, 임장 보고서를 작성하는 등의 노력을 기울이면 안정적이고 수익성 있는 투자를 할 수 있습니다. 부동산 투자는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 조급해하지 말고 인내심을 가지고 투자해야 합니다.